住宅を購入する際、住宅ローン控除が適用される場合があります。
住宅ローン控除はローンの一定額が控除されるため、適用できるならば利用したいものです。
中古住宅の購入を検討している人の中には、中古住宅であっても住宅ローン控除は適用されるのか気になっている人もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、中古住宅でも住宅ローン控除できるのか、住宅ローン控除の要件に着目して詳しく解説していきます。
住宅ローン控除とは？
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入、または増改築した場合に、一定の要件を満たすことで年末調整や確定申告の際に所得税や住民税の一部から一定の額が控除される制度です。
新築、中古住宅問わず利用でき、増改築やリフォームの際でも利用できます。
新築の場合は消費税がかかるため、控除期間は13年間、控除の限度額は最大480万円となります。
具体的には、控除期間13年のうち、10年目までは住宅ローン年末借入残高の限度額である4,000万円のうちの1％が控除されます。
11年目から13年目は10年目までとは控除額の計算方法が変わり、以下の2つのうち少ないほうの金額になります。
- 住宅ローンの年末残高×1％
- 建物の取得価格の2％÷3
中古住宅の場合は個人が売主となることが多いため、消費税がかかりません。
消費税がかからない場合は、控除期間は10年目までは住宅ローン年末借入残高の限度額である2,000万円のうちの1％が控除されます。
なお、消費税がかからない場合は控除期間は10年です。
2,000万円×1％×10年間の計算となり、最大200万円が控除の限度額となります。
また、中古住宅の場合でも、売主が法人なら新築と同様の控除期間が限度額となります。
控除額が所得税よりも大きくなってしまった場合は、所得税だけでなく住民税も控除の対象となります。
住宅ローン控除の令和3年度の改正で変わった点
住宅ローン控除については、令和3年度の税制改正によって変わった点があります。
どのような点が変更となったのか、詳しく見ていきましょう。
控除期間が13年に延長された
令和3年の税制改正により、住宅ローンの控除期間が13年に延長されました。
延長の背景にはコロナウィルスの影響があるとされています。
コロナウィルスによって日本経済が少なからずダメージを受けたため、経済の回復を下支えし、経済を少しでも持ち直すための要素の一つが住宅ローン控除期間の延長というわけです。
住宅ローン控除期間の延長を受けるためには令和3年1月～令和4年12月の間に居住を開始する必要があります。
また、コロナウィルスによる居住開始日遅延は問わないとされています。
気をつけなければならないのは、控除期間が13年に延長されるのは消費税がかかる取引の場合に限るという点です。
中古住宅の場合は売主が個人の場合がほとんどなため、消費税がかからない非課税取引となります。
非課税取引の場合は控除期間は延長されず10年間のままのためしっかり把握しておきましょう。
床面積条件が40㎡に緩和
これまでは床面積条件は50㎡以上が住宅ローン控除の条件とされてきました。
しかし、令和3年の税制改正により、床面積条件が40㎡に緩和されました。
また、床面積の2分の1以上を居住用としていることも条件です。
ただし、床面積が40㎡以上であれば確定で住宅ローン控除を受けられるわけではなく、所得制限も満たす必要があります。
具体的には、床面積が40㎡以上、50㎡未満の場合は年間所得金額が1,000万円以下である必要があります。
そのため、住宅ローンの控除を既に受けていたとしても、控除期間中に年収が1,000万円以上になった場合、その年は住宅ローン控除の適用外となります。
これら2つの緩和は、住宅購入を検討していた人からすると大きな後押しとなる内容といえるでしょう。
中古住宅が住宅ローン控除を受ける要件
住宅ローン控除は一定の要件を満たしていなければ受けることができません。
具体的には以下の5つとなります。
- 自ら居住すること
- 床面積が40㎡以上であること
- 耐震性能を有していること
- 年収が3,000万円以下であること
- 特定の制度と併用していないこと
一つずつ詳しく見ていきましょう。
自ら居住すること
住宅ローン控除を受けられるのは「居住の用に供した場合」とされています。
そのため、住宅を購入してから6ヶ月以内に入居し、控除を受ける年の年末までに居住している必要があります。
賃貸用住宅、または親や子供のために購入した住宅など、住宅ローン控除を受ける人自身が住まない場合は対象となりません。
実際に本人が居住しているかどうかについては住民票で確認されます。
また、個人が死亡した日の属する年については、同日まで引き続き住んでいることが条件となります。
床面積が40㎡以上であること
住宅の床面積が40㎡以上でなければいけません。
面積の測定方法については注意が必要で、一般的に広告などに掲載されている面積とは異なる場合があります。
そのため、必ず不動産登記簿上の「面積」を確認するようにしましょう。
また、登記簿上の面積は、壁厚の中心からの面積である壁心面積で測定されたものとなります。
床面積の2分の1以上を居住用としていることも条件となります。
完全に居住用の住宅であれば何の問題もないですが、住宅の一部を店舗や事務所とする場合には注意が必要です。
夫婦や親子で共有する住宅の場合は、他の人も共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。
耐震性能を有していること
中古住宅の場合、築年数が古い住宅だと現在の建築基準法で定められている基準を満たしていない可能性があります。
そのため、中古住宅の場合は現在の耐震基準を満たしていることを確認する必要があります。
控除を受けるには、以下の5つの条件のいずれかを満たす必要があります。
- 20年以内に建築された木造住宅
- 25年以内に建築された鉄筋コンクリート造の住宅
- 耐震基準適合証明書がある住宅
- 既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）がある住宅
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入している
耐震基準適合証明書とは、耐震基準に適合していることを建築士等が証明したものです。
既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）とは、既存住宅性能評価で耐震等級1以上が確認されたものを指します。
既存住宅売買瑕疵保険とは、住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険です。
年収が3,000万円以下であること
年収が3,000万円以下の年でないと住宅ローン控除は適用されません。
具体的には、年収から必要経費を差し引いて残った金額である給与所得を基準としています。
個人事業主の場合でも、基準は所得となります。
会社員と違う点は、自分で経費の計算をしなければいけない点です。
事業で得た収入から必要経費を差し引いたものが事業所得となります。
また、会社員が副業を行っている場合は、給与のみならず事業所得などの副業で得た所得や株の利益、配当金なども含んだ金額となります。
また、住宅の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は、年間所得金額が1,000万円以下であることが条件となります。
住宅ローン控除は所得が多いほどメリットも大きくなるため、副業で得た所得も加えることで節税につながります。
特定の制度と併用していないこと
居住した年の前後2年間で「3,000万円特別控除」や「居住用財産の買い替え特例」、「長期譲渡取得の課税特例」などの制度と併用していないことも条件となります。
併用できないということは、これらの特定の制度と住宅ローン控除どちらを適用するかを選択する必要が出てきます。
どちらを選択すれば得になるかについてはそれぞれの制度の内容をしっかり把握して比較検討しなければならないため、専門家に相談することをおすすめします。
「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」など住宅ローン控除と併用できる制度もあるため、併用できる制度、できない制度をあらかじめ把握しておくことも有効といえるでしょう。
中古住宅が住宅ローン控除を受ける際の必要書類
住宅ローン控除は、初年度は確定申告をしなければなりません。
2年目以降は給与所得者であれば年末調整で対応できるため、確定申告は不要です。
税務署での確定申告のほかに、マイナンバーカードがある場合は、「e-tax」によりオンラインで申請することも可能です。
しかし、確定申告に慣れていない場合は、書類の作成方法などについて税務署の窓口で確認しながら書類作成や手続きを進めたほうが無難です。
個人事業主など年末調整を利用しない人は2年目以降も確定申告をする必要があります。
中古住宅が住宅ローン控除を受ける際の必要書類は以下の5つとなります。
- 住宅ローンの残高証明書
- 源泉徴収票
- 登記事項証明書
- 不動産売買契約書の写し
- 本人確認書類の写し
住宅ローンの残高証明書は金融機関から送付されます。
源泉徴収票は勤務先で入手できます。
登記事項証明書は法務局から入手できます。
不動産売買契約書は不動産会社と契約した際の書類となります。
本人確認書類はマイナンバーカードや運転免許証が該当します。
上記の必要書類に加え、築年数が20年以上の場合は耐震基準適合証明書または住宅性能評価書の写しが必要となります。
書類の入手に別途費用がかかる場合があるため、不動産会社に確認するとよいでしょう。
まとめ
この記事では、中古住宅での住宅ローン控除について、詳しく紹介してきました。
もし住宅ローン控除について、さらに詳しいことを知りたい、またはプロの意見を聞きたいという場合は江古田プランニング株式会社にお問い合わせください。
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