マイホームの購入というと、新築住宅を思い描く人が多いのではないでしょうか。
初めてのマイホーム購入ともなれば、新築住宅に憧れるのは当然といえます。
しかし現在は、住宅そのものよりも、予算や立地などの条件を重視して中古住宅を購入する人も増えてきています。
そこで今回は、中古住宅の購入を考えている人に向けて、中古住宅を選ぶ際のポイントや注意点を解説します。
この記事を読めば、悩むことなく、自身に合った最適な中古住宅を選ぶことができるはずです。
中古住宅を選ぶ際の5つのポイント
では具体的に、中古住宅を選ぶ際のポイントについて見ていきましょう。
中古住宅は、購入前に実際に住宅の外観や現状の設備を確認することができるため、中古住宅の選び方をしっかり把握すれば、住宅選びで失敗する可能性は著しく低下します。
中古住宅を選ぶ際のポイントとしては、以下の5つが挙げられます。
- 敷地選びはしっかり行う
- 建物の構造をチェック
- 建物の外回りや中身もチェック
- 資金計画は重要
- 土地の価値を見極める
1つずつ順番に解説していきます。
敷地選びはしっかり行う
中古住宅選びにおいて、敷地は非常に重要です。
住宅は、購入後に気になる点が出てきたとしても改築や修繕という手がありますが、敷地は一度選んでしまえば、当然ながら変更できるようなものではありません。
そのため、敷地選びで失敗するわけにはいかないのです。
敷地選びで多くの人が重視するポイントとしては、やはり立地でしょう。
駅やバス停が近ければ通勤、通学など交通面で非常に便利ですし、スーパーや百貨店などが近ければ日々の買い物が楽になります。
しかし、立地の良さだけで敷地を決めてしまってはいけません。
立地の他にも敷地選びの際に確認したいポイントがあります。
中古住宅ということは、以前の家主が手放したということです。
では、以前の家主はなぜ立地がいいにも関わらず家を手放したのでしょうか。
例えば、周りに建物が多いため日当たりや景観があまりよくないなどは比較的多い理由となります。
日当たりの良さは比較的重視されるポイントなので、立地の良さだけで決めるのではなく、その他の部分についても、実際に自身の目で確認して検討するとよいでしょう。
また、土地の接道や高低差や過去の災害状況（浸水など）もしっかりと調べておく必要があります。
建物の構造をチェック
次に注目したいポイントは建物の構造です。
建物の構造は、使用される素材によって「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」の3つに区分されます。
木造は、日本でも古くから用いられている構造で、住宅の構造としても広く普及しています。
他の構造と比較して、建築コストが安い点が大きなメリットとなり、木は熱が伝わりづらいため、断熱性に優れる点も大きいです。
しかし、耐震性では他の構造よりもやや見劣りしてしまいます。
ただ、耐震性については耐震性に優れた工法を採用することである程度改善することができます。
鉄骨造は、その名の通り骨組みなどが鉄で造られている構造です。
素材の関係上、木造よりも耐震性に優れ、素材の強度の高さを生かして木造よりも広い、大きな空間を造ることもできます。
デメリットとしては、建築コストが高い点が挙げられます。
また、意外にも火に弱いという特徴があります。
鉄は一定以上の温度になると強度が急激に低下してしまうためです。
鉄筋コンクリート造は、素材にコンクリートを用いた構造です。
こちらも鉄骨造同様に耐震性に優れ、また素材が鉄からコンクリートになったことで、耐火性にも優れています。
デメリットとしては、鉄骨造よりもさらに高い建築コストが挙げられます。
また、木造とは逆で熱が伝わりやすいため、夏は暑く、冬は寒くなりやすい傾向にあります。
これら3つのメリットデメリットを踏まえて、どの構造の建物を選ぶか決めるとよいでしょう。
建物の外回りや中身もチェック
次に注目したいポイントは建物の外回りや中身です。
建物の外回りをしっかり確認することで、建物がどの程度傷んでいるか、耐震性はどの程度のものなかかなどがわかる場合があります。
確認するうえでわかりやすい部分は外壁です。
外壁にひびが入っていないか、カビが生えていないかなどは確認も容易なので、しっかりと目視で確認したほうがよいでしょう。
屋根の形も確認すべきポイントです。
屋根の形はさまざまなので細かい部分まで確認する必要はありませんが、屋根に谷となる部分があるかどうかだけは確認するべきです。
谷となる部分があると、その部分に雨がたまっていくため、雨漏りの原因となる可能性があります。
中身で確認したい部分は床下や屋根裏です。
床下の状態をしっかり確認することで、カビが生えていたり、白アリが発生していたりといった事態いを回避できます。
屋根裏は、木材の接合部分やボルトが緩んだり錆びていないかといった点に注目しましょう。
接合部分の緩みやボルトの錆び、緩みは耐震性の不安につながります。
資金計画は重要
中古住宅は、購入後手を加えることなくそのまま住める場合もありますが、多くの中古住宅はリフォームする必要がでてきます。
もしリフォームをするとなった際に、中古住宅自体の価格とリフォーム費用の合計が新築住宅の価格と大差ないのであれば、新築を購入するべきです。
そのため、中古住宅を購入する際には事前にしっかり見積もりを出し、中古住宅自体の価格以外の費用も踏まえたうえで購入を検討するとよいでしょう。
新築住宅を購入する場合、ほとんどの人が住宅ローンを利用することになりますが、中古住宅購入の場合でも同様に住宅ローンを利用することができます。
住宅ローンには「固定金利」「変動金利」などの種類があり、それぞれ特徴が異なります。
また、住宅ローンの借入先も「公的融資」「民間融資」と区分されそれぞれ特徴が異なるため、住宅ローンを利用する場合は種類ごとの特徴をよく把握し、最適なものを選択することが重要です。
土地の価値を見極める
物件の価値は、大まかにいうと建物の価値と土地の価値を合計したものです。
建物の価値は新築時が最も高く、築年数によって徐々に低下していくため、中古住宅を購入する場合は、建物自体の価値はあまり高くないことが多いです。
そのため、基本的に土地の価値が大きな割合を占めることになります。
仮に建物の価値がほとんどない物件だった場合、その物件の価格はほぼ土地だけの価格となるため、一見安く見えますが、建物の価値がない物件は、建て替えが必要となる場合が多いです。
建て替えにもそれなりの費用が掛かってしまうため、安く見えても結局は高くついてしまう場合があるので気をつけましょう。
土地の価値は利便性や人気などさまざまな要因で決定されるため、損をすることの内容に、しっかりと土地の価値を見極めることが重要です。
中古住宅を選ぶ際の3つの注意点
では次に、中古住宅を選ぶ際の3つの注意点について見ていきましょう。
中古住宅を選ぶ際のポイントについては先述した通りですが、中古住宅を選ぶ際の注意点もしっかり把握することで、自分に合った最適な中古住宅をより確実に見つけることができます。
中古住宅を選ぶ際の3つの注意点は以下になります。
- 築年数だけで判断しない
- 雨の日にもチェックしてみる
- 周辺環境の情報収集も忘れずに
1つずつ順番に解説していきます。
築年数だけで判断しない
築年数は、中古住宅を選ぶうえで見逃せないポイントです。
しかし、単純に築年数だけで判断しまうのはあまりよくありません。
築年数が古い住宅ほど建物の状態も悪い傾向にあることは確かですが、必ずしもそうだとは限らないからです。
築年数が浅いのに建物の状態がよくない、逆に築年数が古いのに建物の状態がよい場合もあります。
住宅の価格は築年数が大きなウェイトを占めるため、築年数だけで判断してしまうと状態のよくない建物を選んでしまう可能性があるのです。
そのため、築年数だけで判断せず、建物の状態をしっかり確認することが重要なのです。
建物の状態については、壁にひび割れがないか、室内の立て付けはどうか、などの点で確認することができます。
専門家でないと確認が難しい部分もあるので、より確実に建物の状態を知りたい場合は、専門家に調査を依頼するとよいでしょう。
雨の日にもチェックしてみる
晴れの日だけでなく、雨の日にもチェックしてみることで初めて見えてくる点があります。
まず確認するべきところは、敷地です。
雨の日に敷地内や敷地周辺を見ることで、水はけが良いかどうかがわかります。
水はけが悪いと水たまりができやすく、大雨の日などは大きな水たまりができてしまうのであまりよくありません。
また、屋根にも注目するべきです。
屋根の素材によっては、雨音が響き大きな音になってしまう場合があります。
雨音が気にならない場合はいいのですが、そうでない人はしっかり確認しておくべきポイントです。
雨漏りの有無は最も確認すべきポイントです。
雨の日に確認することで、現在進行形で雨漏りがある場合はもちろんのこと、天井や壁にしみが出来ている場合も雨漏りの可能性を示唆していることにつながります。
雨漏りがある場合は補修する必要が出てくるため、余計な出費が必要となってしまいます。
これらを未然に防ぐためにも雨に日にチェックすることは重要です。
周辺環境の情報収集も忘れずに
住宅そのものに関するチェックはしっかりしていたとしても、周辺環境の情報収集は意外と忘れがちなポイントです。
例えば、近くに学校がある場合、平日朝から夕方ごろにかけて子供たちの声やチャイム音などがどうしても聞こえてきてしまうため、気になる場合が多いです。
一見購入前にすぐ気づけそうなところではありますが、中古住宅のチェックは休日に行くことが多いため、意外と気づけないのです。
また、中古住宅のチェックに来た時点では何も気になる点がなかったとしても、購入後しばらくしてから近くに高い建物が建って日当たりが悪くなったりすることがあります。
このパターンを防ぐためには現在だけでなく未来を予測しなければいけませんが、それは困難といえます。
自治体によっては、将来の開発計画を公表している場合もあるので、できるだけ自治体の事業の情報にも目を向けておくとよいでしょう。
まとめ
この記事では、中古住宅の選び方について、詳しく紹介してきました。
しかし、それでも中古住宅を自分たちだけで選ぶのは不安だという方もいるのではないでしょうか。
中古住宅について、プロの意見を聞きたいという場合は江古田プランニング株式会社にお問い合わせください。
弊社では、設立以来一貫して、出来る限りの情報を開示し、その上で物件を紹介させていただいております。
弊社の事務所は東京都練馬区の江古田駅周辺にあり、周辺地域のさまざまな情報をカバーしております。
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