いつかは夢のマイホームを手に入れたいと思っている方も多いでしょう。
「新築は手が届かなくても、中古住宅なら何とかなるかも」という方もいるはずです。
しかし、住宅購入の契約をしたあとに何らかの事情があって、その住宅が購入できなくなった場合、住宅はクーリングオフできるのでしょうか？
この記事では、住宅購入後のクーリングオフは可能かどうかとその適用条件、住宅購入後にクーリングオフをする方法などを解説します。
中古住宅の購入を検討されている方は、もしものときのためにぜひご一読ください。
住宅購入後のクーリングオフは可能？
住宅購入を決心し、売買契約までしたあとに、「やっぱり、やめようかな」と思ったときはどうしたらよいのでしょう。
例えば、訪問販売のものや、電話勧誘の商品でしたらクーリングオフ制度が適用できます。
住宅については、このクーリングオフ制度が適用できるのでしょうか？
もし、できるとしたら、どのような条件であれば可能でしょうか？
- 契約時に詳細を確認しておく
- 一般の買主であればクーリングオフは可能
以上の2点について解説します。
契約時に詳細を確認しておこう
クーリングオフというのは、契約後消費者が頭を冷やして冷静に考え直し、一定期間内であれば契約を解除できる制度です。
訪問や電話勧誘での販売、マルチ商法、エステや家庭教師、学習塾などの取引の場合、クーリングオフ制度が適用できます。
クーリングオフというのは、適用されれば契約を解除できるという購入者のための権利です。
不動産取引は高額のため、買主の都合だけでクーリングオフ制度が適用されると、不動産業者が不利益を被ります。
そのため不動産取引の場合は、ある条件に該当した場合だけ、クーリングオフ制度が適用できるようになっています。
クーリングオフの適用要件についてはこの記事で解説しますが、一番確かなのは、詳細を契約する予定の不動産業者に確認することです。
「念のために、クーリングオフ制度はどうなっていますか？」と不動産業者に尋ねてみるのをオススメします。
一般の買主であればクーリングオフは可能
不動産売買でのクーリングオフに関しては、宅地建物取引業法（宅建業法37条の2）で定められています。
その中で、クーリングオフ制度の適用条件の一つに、契約の当事者についての要件があります。
クーリングオフができる当事者は、一般の買主です。
もしも買主が宅建業者の場合は、クーリングオフ制度は適用されません。
宅建業者はプロですので、プロが住宅を購入する際には「頭を冷やして考える」クーリングオフ制度は必要ないからです。
また、売り主が宅建業者ではない素人の場合も、この制度は適用できません。
つまり、売り主が宅建業者で、買主が宅建業者でない場合に、このクーリングオフ制度が適用されるということです。
ただし、この条件さえクリアしていれば大丈夫かというとそうではなく、他にも条件があります。
他にどのような条件があるのかを、次の見出しで説明します。
住宅購入後のクーリングオフの適用要件
先ほど説明した、契約の当事者の要件以外にも、住宅購入後のクーリングオフ適用要件があります。
それが、
- 申込みをした場所
- クーリングオフできる期間内であること
の2つです。
住宅購入の申し込みをした場所がどこかによって、クーリングオフができるかできないかが変わります。
ここでは詳しく見ていきます。
申込みをした場所
クーリングオフができるか、できないかは、どこで申し込みをしたかが重要です。
クーリングオフというのは、冷静な判断ができないような状況で契約をしてしまった消費者を守るための制度です。
ですので、冷静な判断ができたであろう状況で申し込みをしたと判断された場合、この制度は適用できません。
では、どのような場所が「冷静な判断ができる場所」「冷静な判断ができない場所」と考えられているのでしょうか。
まず、宅建業者の事務所やモデルルームで申し込みをした場合はクーリングオフが適用されません。
宅建業者の事務所には、専任の宅地建物取引士の設置が義務付けられています。
宅地建物取引士を設置するのは、不動産売買などに知識のあまりない購入者が、不測の損害を被ることがないようにという目的のためです。
そのため、宅地建物取引士がいる事務所なら、購入者は冷静に住宅購入の決定ができると考えられているのでしょう。
マンションのモデルルームも事務所に準ずる場所と考えられています。
これに対し、喫茶店やホテルなどでは、冷静な判断ができるかどうかわからないと考えられており、その場所での申込みの場合、クーリングオフが適用されます。
また、こちらから依頼していないのに、宅建業者のスタッフが自宅や会社に来て、申し込みをした場合もクーリングオフが可能です。
クーリングオフできる期間内である
クーリングオフできる期間は、「クーリングオフについて書面を交付し、告げられた日から8日以内」です。
詳しくは 国民生活センターの「クーリング・オフ(テーマ別特集)」に書かれています。
クーリングオフの説明を受けた日を1日目として数えます。
この期間を超えると、他の条件が揃っていてもクーリングオフはできなくなります。
これは、契約をしてから8日以内ではないことに注意してください。
クーリングオフ期間の起算点は、「クーリングオフについて書面を交付し、告げられた日」となります。
ただし、クーリングオフは「宅地建物の引渡し及び代金全額の支払いがなされていないこと」という条件もあります。
たとえクーリングオフができる期間であっても、物件の引き渡しが終わり、代金も全額支払っていると、クーリングオフはできません。
しかし、建物が引き渡されていたとしても、代金を全額支払っていない場合、クーリングオフの期間内であれば、クーリングオフが可能です。
クーリングオフできる条件が揃っていて、クーリングオフをする場合、口頭で「クーリングオフします」と言っても効力はありません。
クーリングオフはどのようにすればよいかを、次で説明します。
住宅購入後のクーリングオフをする方法
クーリングオフをする場合は、口頭ではなく書面で相手にその旨を伝えます。
ハガキや手紙、FAX、どれでも可能ですが、一番確実なのは日付が証明できる配達証明付内容証明郵便で送ることでしょう。
なぜかというと、クーリングオフができる期間は「クーリングオフについて書面を交付し、告げられた日から8日以内」と定めがあるからです。
内容証明郵便だと、いつ、どのような文書が誰から誰に対して郵送されたかを日本郵便が証明してくれます。
配達証明をつければ、郵便物を配達したという証明になりますよね。
ですので、何月何日にこういう内容の書面を送りましたという証拠になります。
クーリングオフの書面の内容には以下を記載します。
- 申込みもしくは契約の日付
- 買主の住所・氏名
- 購入した住宅の住所、価格など
- 申込みをした場所
- 売主の業者の名称、住所、電話番号
- 担当の宅地建物取引士の氏名
- 宅地建物取引業法37条の2に基づいて解除する旨
また、書面は、コピーを取って保管しておいてください。
クーリングオフの場合、なぜクーリングオフするのか理由の説明は必要ありません。
書面に記載する必要もありませんし、理由を聞かれたとしても答える義務はありません。
まとめ
今回は、「住宅購入の契約後にクーリングオフはできるの？」ということを解説しました。
住宅の購入は一生のうちに何度もあることではないので、冷静に、慎重に考えたいですね。
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