中古住宅の購入にあたり、気になるのが固定資産税のあれこれ。
一体いくら支払うのか、いつ頃支払うのかなど事前に把握しておきたいですよね。
そこで本記事では、「固定資産税とは何か」「固定資産税の計算方法」「固定資産税の納付時期」について詳しく解説していきます。
合わせて「都市計画税」についても解説していきますので、ぜひ参考にしてください。
固定資産税とは？
「固定資産税」とは、「固定資産」と言われる土地や家屋、償却資産などに対してかかる税金です。
この税金は、国に納めるのではなく、対象となる固定資産の所在する市町村（東京都23区は都）に納めます。
「固定資産税」と聞くと、土地や建物にだけかかると認識している方も多いですが、細かくは以下のようなものにかかります。
- 土地
田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、その他の土地（雑種地）
- 家屋
住家、店舗・工場（発電所・変電所含む）、倉庫、その他の建物
- 償却資産
構築物、機械・装置、工具・器具及び備品、船舶、航空機などの事業用資産で、法人税法又は所得税法上、減価償却の対象となるべき資産
ただし、自動車税種別割、軽自動車税種別割の課税対象となるものは除く
参考：東京都主税局
毎年1月1日の時点でこれらの固定資産を所有している人は、固定資産税を納める義務があります。
固定資産税の計算式
では、これから購入予定の中古住宅はどれくらいの固定資産税がかかるのでしょう？
固定資産税の計算式は以下の通りです。
【固定資産税評価額×1.4％＝固定資産税額】
例えば、固定資産税評価額が2,000万円の場合の固定資産税は、
2,000万円×1.4％＝28万円
という計算になります。
市町村へ納める地方税なので自治体によって税率が異なりますが、基本は【税率1.4％】として計算するところが多いです。
中古住宅を購入する場合はすでに「固定資産税評価額」が算出されていますので、不動産会社の担当者に尋ね、固定資産税を計算してみましょう。
実際にどれくらいの固定資産税がかかるのかが把握できます。
固定資産税の納税時期
固定資産税をいつ頃支払うのかも気になるところですよね。
先述した通り、固定資産税は毎年1月1日の時点で、対象となる固定資産を所有している人に課せられます。
納税時期は市町村によっても異なりますが、4～6月頃に「納税通知書」が届き、年4回に分けて、または一括で納税するのが一般的です。
詳しい納税時期と納税方法については以下をご覧ください。
- 納税時期 ※自治体によって異なる
・第一期 4月
・第二期 7月
・第三期 12月
・第四期 2月
- 納税方法 ※自治体によって異なる
・各自治体窓口、郵便局、金融機関、コンビニ
・口座振替
・ATM、ペイジー
・クレジットカード など
納付期限を過ぎると延滞金が課せられるほか、催促状が届いても支払わない場合は自宅が差し押さえられる可能性もありますので、確実に納付するようにしましょう。
固定資産税評価額とは？
固定資産税の計算方法は【固定資産税評価額×1.4％】であることをお伝えしました。
この際に出てくる「固定資産税評価額」とは一体何でしょう？
「固定資産税評価額」とは、固定資産税を決める際の基準となる価格のことです。
物件を購入したときの価格とは関係なく、各自治体の固定資産評価基準に基づいて「土地」や「建物」が評価され、価格が決定されます。
ではどのような方法で「土地」や「建物」が評価され、固定資産税評価額が算出されているのでしょう。
以下で詳しく解説していきます。
土地の固定資産税評価額
土地の固定資産税評価額は以下のように計算します。
【土地全体の公示地価×約70％＝土地の固定資産税評価額】
「土地の固定資産税評価額」は、前年の「公示地価（公示価格）」に基づいて定められます。
「公示地価」とは、1㎡あたりの客観的な土地の価格のことで、不動産取引き価格の基準になるものです。
この公示地価は、2人の不動産鑑定士が別々に現地に行き、土地がどんな場所にあるか、面積や形状はどうか、道路がどのように接しているかなどを調査したあと、国土交通省の土地鑑定委員会が地域間のバランスを検討して決定されます。
建物の固定資産税評価額
建物の固定資産税評価額の計算方法は以下の通りです。
【再建築価格×50～60％＝建物の固定資産税評価額】
「建物の固定資産税評価額」は、「再建築価格」に基づいて定められます。
「再建築価格」とは、その建物をもう一度建て直す場合にかかる建築費のことです。
実地調査にて、間取りや広さ、柱・壁・屋根・基礎部分の建築材料、その他建築設備を調べたうえで算出されます。
中古住宅においては、建物の経年劣化等による価値減少が生じているため、再建築価格からさらに減少部分が差し引かれることになっています。
中古住宅の固定資産税評価額に対する特例
先述した通り、固定資産税は【固定資産税評価額×1.4％】の計算式で求められますが、実際にはこの計算のままの価格ではなく、国の「特例措置」により減額されます。
これには以下のような特例が関わっています。
【土地の固定資産税評価額の特例措置】
土地の固定資産税評価額については、新築であろうと、中古であろうと関係なく、下記の特例が適用されます。
・200㎡までの小規模住宅用地 固定資産税評価額×1/6
・200㎡を超える一般住宅用地 固定資産税評価額×1/3
例えば、土地面積が60㎡、固定資産税評価額1,500万円の中古住宅の場合は、200㎡までの小規模住宅用地として「×1/6」が適用されるため、
1,500万円×1/6×1.4％＝35,000円という固定資産税になります。
【建物の固定資産税評価額の特例措置】
建物の評価額は「再建築価格」に基づいて定めらていること、中古住宅の場合は建物の経年劣化等による価値減少を差し引くことを先述しました。
したがって、建物の固定資産税評価額には、「建築後の経過年数に応じた減価率※」をかけて、減額することができます。
例えば固定資産税評価額1,500万円の木造中古住宅で築6年経過している場合は、減価補正率0.62がかけられるので、
1,500万円×0.62×1.4％＝130,200円という固定資産税になります。
※東京法務局管内における経年減価補正率表はこちらをご参照ください。
法務局HP「経年原価補正率表」
都市計画税とは？
ここまで固定資産税についてお伝えしてきましたが、合わせて覚えておきたい税金があります。
それが「都市計画税」です。
都市計画税は、都市計画法の対象となる「市街化区域」に土地や建物を持つ人に課される税金で、各市町村が行う都市計画事業や、土地区画整理事業の財源として徴収されます。
「市街化区域」とは、市街地として栄えている区域や、今後10年以内に整備が進められていく区域のことです。
まずは購入を検討している中古住宅の区域が、市街化区域にあたるかどうか確認してみましょう。
それによって、都市計画税の納税義務があるかどうかが分かります。
物件資料が手元にある場合は「市街化区域」等の記載があります。
資料が手元に無い場合は、不動産会社に問い合わせるか、自治体窓口（都市計画課）・ホームページ等で確認してみましょう。
都市計画税の計算方法
もしも購入を検討している中古住宅が市街化区域だった場合は、都市計画税を納税しなければなりません。
都市計画税額は以下の方法で計算します。
【固定資産税評価額×0.3％（税率）＝都市計画税額】
なお税率は上限が0.3％と決められているため、自治体によっては数字が異なる場合があります。
正確な金額を求めたい場合は、居住予定の自治体の税率を調べましょう。
都市計画税の納税時期
都市計画税も、固定資産税と同じ時期に納税します。
以下でおさらいしておきましょう。
まず、毎年1月1日の時点で、都市計画法の対象となる「市街化地域」に土地や建物を持つ人に納税義務が課せられます。
納税時期は市町村によっても異なりますが、4～6月頃に「納税通知書」が届き、年4回に分けて、または一括で納付します。
詳しい納税時期と納税方法については以下の通りです。
- 納税時期 ※自治体によって異なる
・第一期 4月
・第二期 7月
・第三期 12月
・第四期 2月
- 納税方法 ※自治体によって異なる
・各自治体窓口、郵便局、金融機関、コンビニ
・口座振替
・ATM、ペイジー
・クレジットカード など
固定資産税と同時に支払う体制を整えておくと、払い漏れがなく安心でしょう。
まとめ
この記事では以下の点について解説しました。
- 固定資産税について
- 固定資産税評価額について
- 都市計画税について
「固定資産税」とは、土地や家屋、償却資産などに対してかかる税金です。
土地と建物の固定資産税評価額をもとに「固定資産税評価額×1.4％」の計算式で算出します。
ただし、土地と建物の固定資産税評価額には国の特約措置があり、減額することができます。
中古住宅においては、固定資産税評価額が明らかになっているはずですから、不動産会社に問い合わせて、実際の税額を計算してみましょう。
また、固定資産税と同時期に支払う「都市計画税」についても関心を向けておきましょう。
これは、都市計画法の対象となる「市街化区域」に土地や建物を持つ人に課される税金です。
固定資産税と同じく不動産会社に問い合わせたり、自治体に確認したりすることで、支払いの有無や納税金額が確認できます。
東京都練馬区とその周辺で、中古住宅の購入を検討さえている方は、江古田プランニング株式会社にお問い合わせください。
固定資産税や都市計画税に関する不明点についても、不動産のプロが丁寧にアドバイスさせていただきます。
購入の際の初期費用なども出来る限りご相談に乗りますので、ぜひ一度お問い合わせ下さい。
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